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(am Beispiel eines 8-Familienhauses)
1. Übernahme der Hausverwaltung (nach Aufwand und Vereinbarung)
- Gespräch mit dem Eigentümer über seine/ihre langfristigen Ziele (Rendite, Wertsteigerung, Verkauf oder Halten,…) sowie seine /ihre zeitliche und räumliche Verfügbarkeit
- Einzelgespräche mit den Mietern: Aufnahme deren Kontaktdaten sowie Wunsch- bzw. Mängelliste bzgl. der Wohnungen
- Untersuchung der Wohnungen nach Höhe der Betriebskosten, insb. Wasser und Heizung –> Potential der Nebenkostensenkung mit Vorschlägen an den Eigentümer
- Zusammenstellung aller Unterlagen in einem schmalen Aktenordner; übersichtliche Gliederung; übersichtliche Kurzinformationen
- Anschreiben aller Dienstleister über die Verwaltungsumstellung
- Kontovollmacht vom Eigentümer für Zahlungsverkehr
- Monatliches Zusammenstellen aller Einnahmen (Mieter) und Ausgaben (Dienstleister) auf einem Blatt rückwirkend zum Beginn des laufenden Jahres (= monatliche cash-flow Rechnung)
- Zusammenstellen aller Nebenkosten aller Wohnung auf einem Blatt (Vorbereitung für NK-Abrechnung
- Vorschläge zur langfristigen Wert- und Einnahmensteigerung durch gezielte Investitionen
2. Monatliche Hausverwaltung (25 Euro/Monat/Wohneinheit)
(inkl. aller Kosten für Kopien, Porto, Versand, Reisen)
- Kontrolle der Mieteinnahmen, ggf. persönliche Ansprache / Mahnung bis zur Zahlung
- Mind. monatliche Kontrolle von Einnahmen; Bezahlung und Archivierung von Rechnungen
- Monatliche Kontrolle des Objektes vor Ort (Speicher, Treppenhaus, Keller, ggf. Hof / Garten); fallweise Gespräche mit den Mietern
- Einheitliche namentliche Kennzeichnung von Briefkästen, Klingeln, Wohnungs- und Kellertüren
- Jährliche Erstellung und Verteilung der Nebenkostenabrechnung; Neufestsetzung der monatlichen NK-Vorauszahlungen; Sicherstellen der Eingänge von Miet- und NK-Zahlungen
- Ggf. Einsatz und Kontrolle von Hauswart und Reinigungskraft mit jeweiligen Dienstleistungsvertrag
(Diese Arbeit ist in den ersten Monaten zumeist defizitär; d.h. ich habe ein starkes Interesse, Mängel schnell zu beheben, damit die Verwaltung bald „rund läuft“.)
3. Renovierung und Sanierung (30 Euro/h)
- Gespräche mit Handwerkern vor Ort; gemeinsame Erarbeitung eines Leistungskataloges mit den Handwerker
- Einholen von zwei Angeboten bei Arbeiten über 1.o00 Euro bzw. von drei Angeboten bei Arbeiten über 3.000 Euro
- Auftragserteilung, Terminplan
- Überwachung der Arbeiten vor Ort; Sicherstellung der Mängelbeseitigung
- Dokumentation an Eigentümer über den Baufortschritt
4. Vermietungen (2 Monatsmieten netto plus 6 Monate die Differenz zwischen Alt- und Neumiete)
- Aufgabe von Suchanzeigen / Wohnbeschreibung
- Wohnungsbegehung mit Interessenten; Berücksichtigung von berechtigten bzw. sinnvollen Wünschen (Ausstattung)
- Vorauswahl von Interessenten
- Prüfung von Solvenz des Interessenten (Selbstauskunft des Mieters, Verdienstnachweises, Auskunfttei / Schuldnerkartei Amtsgericht,….)
- Verfolgung regelmässiger Zahlungseingänge
(viele Eigentümer wollen nur eine durchschnittliche Miete nehmen, um bei evtl. Problemen mit dem Mieter keine zu hohen Ansprüche zu generieren; eine gute Miete ist aber m.E. auch das Spiegelbild zu einer guten Verwaltung und Qualität der Wohnung)
5. Einforderung von Rückständen (1/3 der ausstehenden Summe)
(bezieht sich auf Rückstände, die VOR meiner Benennung zum Hausverwalters entstanden sind.)
Hier lasse ich mich gerne rechtlich beraten. Im Kern steht aber immer das persönliche Gespräch mit dem Mieter und eine sehr individuelle, manchmal auch nachdrückliche Besprechnung der Probleme. Gerichtsverfahren sind m.E. wertlos, wenn kein ausreichendes Einkommen oder Vermögen des Mieters vorhanden ist. Die mit Ämtern sonst verlorene Zeit investiere ich lieber in persönliche Gespräch mit dem Mieter bzw. eine konsequente Beendigung des Mietverhältnisses. Hier sehe ich mich oftmals als „mahnender Sozialarbeiter“.
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Hausverwaltung-Wuppertal 