Auswahl des Verwalters

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Allgemein:
Der Hausverwalter ist der Mittler zwischen den Interessen des Eigentümers und den Geschäftspartnern (insbesondere den Mietern, aber auch den Dienstleistern)
Ein guter Verwalter berücksichtigt alle berechtigen Interessen zum langfristigen Nutzen des Eigentümers und seiner Immobilie.
Gerade am Beginn ihrer Arbeit ist eine gute Verwaltung auch eine intensive Betreuung: Kenntnis des Hauses, der Wohnung und damit der Mieter. Erstellen von Übersichten (z.B. Energiebedarf, Nebenkostenentwicklung; Projektplanung, …)
Intensive Betreuung ist nur möglich, wenn der Verwalter nicht zu viele Objekte/Häuser/Wohnungen/Mieter betreut. Erst wenn eine Verwaltung nach mehreren Monaten „rund läuft“, hat eine gute Verwaltung überhaupt erst Luft, sich um weitere Projekte zu kümmern.
Eine gute Hausverwaltung (Ist-Orientierung) ist auch eine gute Hausentwicklung (Zukunftsorientierung)

Kriterien für die Auswahl einer Hausverwaltung:
Anzahl der betreuten Objekte (MFH bzw. Wohnungen/Mieter) pro Vollzeitmitarbeiter ? Bleibt überhaupt noch Zeit über die Prüfung von Zahlungseingängen und Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinaus für die Entwicklung des Hauses (Sanierung, Wohnwertverbesserung,…)
Optischer Eindruck des betreuten Objektes ? Sind die Namen der Mieter auf der Klingelanlage, Briefkästen und Wohnungstüren einheitlich gedruckt? Liegen Gegenstände schon länger im Treppenhaus / Kellergängen herum ? Funktioniert Hauseingangs-, Treppenhaus- und Hofbeleuchtung?
Hängt ein zeitlich verbindlicher Hausreinigungsplan sichtbar im Treppenhaus aus? Gibt es eine Arbeitsbeschreibung für den Hauswart ? Sind Dienstleister (Heizung, Gas, Wasser, Strom,…) namentlich und mit Tel. Nr. für eine Direktansprache durch den Hauswart /Bewohner im Notfall sichtbar?
Wann war die Hausverwaltung das letzte Mal vor Ort und hat mit den Mietern /mit welchen gesprochen? Erfolgt die Verwaltung nur vom Büro aus oder auch vor Ort ? Wie gut sind die Kenntnisse des Objektes? Hängen die Kontaktdaten der Hausverwaltung im Treppenhaus aus? Ist ersichtlich, wann diese erreichbar ist?
Hat der Hausverwalter regelmäßigen Kontakt mit den Mieter (s.o.) ? Hat er die Kontaktdaten der Mieter auf Datenbank ? (Tel. Nr. /E-mails und ggf. auch Geschäftsadressen) ? Kann ein Mieter bei Problemen jederzeit erreicht werden? Kann geprüft werden, ob eine Reparatur zur Zufriedenheit der Bewohner durch geführt wurde ?
Wie ist das Geschäftsmodell der Hausverwaltung? Wird nur eine Pauschale pro MFH/Wohnung genommen (z.B. 35-40 Euro/WE/Monat für die Verwaltung) oder auch bestimmte Zusatzarbeiten für die Entwicklung der Immobilie (Einholen von Angeboten). Wird das erste Angebot von Handwerkern akzeptiert oder wird nachverhandelt? Werden die Arbeiten der Handwerker vor Ort verfolgt und eine fach-, frist- und budgetmässige Fertigstellung überwacht?
(Diese Arbeiten können gewissenhaft nicht mit einer auch relativ hohen reinen Monatsgebühr von ca. 40 €/ WE/ Monat gewährleistet werden).

Tipps: (Balance  zwischen Mehrwert des Wohnwertes  bzw. Qualität der Sanierung und deren Kosten?)
(Die „Verwaltungsgebühr“ sollte dem Wohn- und Vermietungsstand sowie der Größe der Immobilie angepasst werden: bei einer kernsanierten und voll vermieteten Immobilie  mit 20 Wohnungen in guter Lage sind u.U. 20 € /Monat/WE mehr als ausreichend; bei einer herunter gekommenen, nur halb vermieteten MFH mit 6 WE sind auch 40 € /Monat/WE zu wenig: hier sind erhebliche Sanierungs- und danach Vermietungsanstrengungen zu unternehmen! Dies kann im Anfangsstadium ohne weiteres 40-50 h Arbeitsaufwand /Monat bedeuten; mit 300-450 € im Monat also nicht annähernd zu vergüten!

In der Summe ist hier ein Ausgleich der Interessen des Eigentümers und des „Verwalters“ zu suchen:

  • eine Pauschale für die reine Verwaltung (Kontrolle der Zahlungsströme, NK-Abrechnung, …)
  • eine Prämie oder Zusatzzahlung für Sanierung und strukturelle Wohnwertverbesserung
  • eine Provision bei Neuvermietung (zahlbar aber erst nach regelmässigem Mieteingang sowie Erhalt der Kaution)

Eine Haussanierung darf nicht zu teuer werden, sonst überfordert sie den Eigentümer; aber auch nicht zu billig, sonst treten Folgeschäden auf.

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