Auswahl des Mieters

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Allgemein:
Der Mieter zahlt dem Eigentümer indirekt seine Darlehenskosten (Zinsen und Tilgung); Mietausfälle würden teilweise die Existenz des Eigentümers (und damit des Verwalters) in Frage stellen.
Die Auswahl des „richtigen“ Mieters ist daher ggfs. sogar die wichtigste Aufgabe überhaupt des Verwalters.

Kriterien zur Mieterauswahl (möglichst viele Information VOR Abschluss des Mietvertrages einholen):
Hat der Mietinteressent bisher „ordentlich“ gewohnt?  • falls möglich, Besuch in der bisherigen Wohnung
Kann er die Miete bezahlen?  • Gehaltsnachweis & Beschäftigungsdauer vom Arbeitgeber erbitten (ist die postalische Adresse, Tel.- Nr.  und Ansprechpartner auf der Bestätigung zu ersehen?)
Hat er Miet- oder andere Schulden?  • Selbstauskunft anfordern; Auskunftei; Schuldnerdatei des Amtsgerichtes, Vorvermieter ansprechen.
Erster Eindruck?  • Lieber einen kritischen, abwägenden Mieter als einen euphorischen!
Kontakt zwischen erster Besichtigung und Abschluss Mietvertrag:
Schlüsselübergabe erst nach Erhalt/Gutbuchung erster Miete sowie mind. einer, besser aller drei Monatsmieten Kaution
Vorsicht bei „älteren“ Mietinteressenten mit mehreren Jahren Berufstätigkeit, wenn sie nicht gesamte Kaution zahlen können.

Bei Abschluss des Mietvertrages:
Mietzahlung möglichst per Dauerauftrag vereinbaren; Gutbuchung zum 1. Werktag des Monats.
Vereinbaren, dass Kaution auch bei Mietverzug eingesetzt werden kann.
(Eigenen Kontoauszug spätestens am 3. – 5. Werktag vorliegen haben.)

Nach Abschluss des Mietvertrages:
Dem Mieter keinen Grund zum Kündigen geben ,d.h. auf berechtigte Forderungen/Wünsche umgehend eingehen (s. „Leerstand vermeiden“) und ein langfristig gute Mieterbeziehung aufbauen.
Bei Zahlungsverzug (gerade bei Dauerauftrag!) SOFORT reagieren und Mieter anrufen; KEINE Mietrückstände auflaufen lassen! (irgendwann ist die Schuldenlast für den Mieter so erdrückend, dass er ganz „aufgibt“).
Bei bewährten „Altmietern“ und im Falle von Kaution auch für Mietrückstände in diesen Grenzen (z.B. 2 Monatsmieten) flexibel reagieren
Aber von Anfang an klare Zusatzregelung, was passiert, wenn Rückstände nicht innerhalb bestimmter Zeit ausgeglichen werden; ggf. zusätzliche Sicherheiten einholen (z.B. Bürgen,…)

Beendigung des Mietverhältnisses
Wenn keine Aussicht mehr auf Zahlungen der Rückstände innerhalb überschaubarer Zeit (6- max. 12 Monate).
Wenn der Mieter absichtlich bestimmte negative Informationen zurückgehalten hat.
Wenn der Mieter Sie belogen hat.

D.h. wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerrüttet ist:

  • Dann sehr schnell und konsequent das Mietverhältnis beenden
  • Notfalls Ausgleichszahlung bzw. Verzicht auf bestimmte Forderungen, um früheren Auszug zu fördern;
  • Keine falschen Emotionen, kein falscher Stolz!
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