____________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________
Allgemein:
Ein gewisser Leerstand ist durch die natürliche Fluktuation von Mietern und notwendigen Renovierungen unvermeidlich.
Leerstand (in Wuppertal 6 % des Wohnungsbestandes) kann auch bei etwas unterdurchschnittlichen Lagen mit gezielter Sanierung sowie entsprechender Betreuung von Mietern weitestgehend verhindert werden.
Das äußere Erscheinungsbild:
Dasäußere Erscheinungsbild (Fassade, Haustüre, Klingelanlage, Briefkästen) sowie das Treppenhaus ist entscheidend, ob sich ein Miet- oder Kaufinteressent überhaupt die betreffende Wohnung anschaut bzw. nach Besichtigung überhaupt noch Interesse zeigt.
Dieses allgemeine Erscheinungsbild kann mit relativ geringen Kosten (ab ca. 2.000 € bei einem MFH) soweit verbessert werden, dass Interessenten eine angebotene Wohnung grundsätzlich in Erwägung ziehen werden.
Solide Sanierung (der angebotenen Wohnung):
Bei rund 6% Leerstand dürfen zumindest keine größeren Mängel in der Wohnung ersichtlich sein; der Mietinteressent hat die Wahl unter mehreren Angeboten!
Ideal zur Vermietung ist das Vorzeigen sowohl einer Wohnung, die sich gerade in der Kernsanierung befindet und wo der Interessent in der Endphase noch einzelne Wünsche mit bestimmen kann (Farbe des Laminats oder der Fliesen,…).
Zudem sollte möglichst eine kürzlich renovierte Wohnung als Anschauung zugänglich sein (in Abstimmung mit dem jeweiligen Bewohner).
Kosten einer Kernsanierung (mit Badezimmer) liegen im Neubau (ab ca. 1950) bei rund 400 Euro/qm mit Standardausstattung; bei Altbau etwa das Doppelte.
Eine Grundsanierung rechnet sich durch einen höheren Mietpreis sowie höherer Mieterkonstanz oftmals schon nach 8-10 Jahren (d.h. über 10-12% Zusatzrendite).
Während der Vermietung:
Eine hohe Mieterkonstanz gewährt minimalen Verwaltungsaufwand bei regelmäßigen Mieteinnahmen.
Ein zufriedener Mieter wird fast nur bei einer Änderung seiner Familien- bzw. Arbeitssituation ausziehen.
Der Vermieter bzw. Verwalter sollte daher alles tun, um auf berechtige Einwände des Mieters bzgl. der Wohnungssituation einzugehen und Mängel nachhaltig abzustellen.
Durch eine vertraglich vereinbarte Behebung von kleineren Mängeln durch den Mieter kann sich der Vermieter bzw. Verwalter auf größere Arbeiten bzw. Sanierungsarbeiten des übrigen Hauses konzentrieren.
Permanente Erhöhung des Wohnwertes wie Schall- und Wärmedämmung erhöht die Zufriedenheit des Mieters und auch die Spielräume für künftige Nettomieterhöhungen bei weitgehender Konstanz der Gesamtkosten für den Mieter.
Eine Hausreinigung sollte auch das Entleeren von Mülleimern sowie fallweise Schneeräumung umfassen. Der Vertrag (mit Kosten und Tel.-Nr.) der Reinigungskraft bzw -unternehmen sollte im Hausflur zusammen mit dem Wochenplan (mit jeweiliger Unterschrift nach erfolgter Durchführung) aushängen.
Treppenhaus und Kellergänge müssen regelmäßig entrümpelt werden (Teil der Hausordnung).
Ca. 10% der Nettomieteinnahmen sollten auch in einem renoviertem Haus in kontinuierliche Verbesserungen bzw. Reparaturen des Wohnhauses investiert werden.
[ Beitrag als PDF ] 
____________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________
Hausverwaltung-Wuppertal 